住宅ローンが残っていても、あきらめる必要はない場合がある
「住宅ローンを返済中だから、自宅を担保にお金は借りられない」。そう思い込んで資金調達をあきらめていませんか。実際には、住宅ローンで抵当権が設定されている不動産でも、条件によっては「第二順位」で新たに抵当権を設定し、不動産担保ローンを利用できる場合があります。
たとえば滋賀銀行の「ジャストサポート（不動産担保型ローン）」では、公式案内の中で、住宅ローン等の返済中でも第二順位で相談できる旨が示されています。ただし、相談できることと、実際に借りられることは別です。残債の金額、不動産の評価額、返済能力などをもとに審査が行われ、結果は人によって異なります。
この記事では、第二順位の基本的な仕組みと、申し込む前に確認しておきたいポイントを整理します。
そもそも「順位」とは何か
抵当権と順位の仕組み
不動産担保ローンでは、借りたお金を返せなくなった場合に備え、金融機関等が不動産に「抵当権」を設定します。抵当権には登記された順番があり、先に登記されたものが第一順位、次が第二順位となります。
万が一返済ができず不動産が売却されることになった場合、売却代金はまず第一順位の債権者への返済に充てられ、残りがあれば第二順位へ回ります。そのため第二順位の側は回収できる金額が少なくなる可能性があり、審査は第一順位のみの場合より慎重になる傾向があります。
第一順位が住宅ローンのケース
自宅購入時に住宅ローンを組むと、通常はその金融機関が第一順位の抵当権を持ちます。そこへ別のローンを追加する場合、新しいローンは第二順位となります。これが「住宅ローンが残っている状態で担保に入れる」という形です。住宅ローン自体の契約で、追加の抵当権設定に金融機関の承諾が必要な場合もあるため、事前確認が大切です。
第二順位で借りられるかどうかを決めるポイント
残債と担保評価のバランス
審査で特に重視されるのが、「住宅ローンの残債を差し引いたあとに、どれだけ担保の余力があるか」です。イメージは次の通りです。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産の評価額 | 路線価や取引事例などをもとに金融機関等が評価する金額 |
| 住宅ローン残債 | 現在残っている住宅ローンの元金残高 |
| 担保の余力 | 評価額から残債を差し引いた部分。ここが融資判断の土台になる |
| 希望借入額 | 余力の範囲内かどうか、返済計画と合っているか |
| 収入と返済比率 | 既存ローンと新しい返済を合わせても無理がないか |
たとえば評価額に対して残債が大きい場合、担保の余力が小さくなり、希望額どおりにならないことや、利用できないこともあります。逆に、長年返済を進めて残債が減り、不動産の価値が維持されていれば、余力が生まれている可能性もあります。
他の借入や返済状況も見られる
不動産の余力だけでなく、申込者本人の収入の安定性、他のローンやカードローンの利用状況、過去の返済履歴なども総合的に判断されます。第二順位だからといって基準が一律に公開されているわけではないため、個別の確認が必要です。
第二順位で相談できる商品例：滋賀銀行ジャストサポート
滋賀銀行のジャストサポート（不動産担保型・目的型）は、不動産を担保とするローンで、公式LP（2026年10月1日現在）では次のように案内されています。
| 項目 | 内容（公式LPより） |
|---|---|
| 金利 | 変動金利 年2.850％／年3.475％／年4.625％／年5.775％の4段階から審査で決定。条件により最大年0.150％引き下げで最下限年2.700％ |
| 融資額 | 300万円〜4,999万円（不動産関連資金は9,500万円まで） |
| 融資期間 | 1年〜35年 |
| 対応エリア・手続き | 全国対応、来店不要、スマホで手続き完結 |
| 担保 | 本人または3親等以内の家族が所有する不動産。第二順位でも相談可 |
| 保証会社 | 株式会社セゾンファンデックス |
| 事務手数料 | 借入額4,999万円以下の場合132,000円 |
家族所有の不動産を担保にする場合は、所有者である家族の同意や手続きが必要になります。また第二順位での取り扱い可否や条件は審査結果によります。最新の条件は公式ページで確認してください。
申し込む前にやっておきたい準備
- 住宅ローンの残債と返済予定表を確認する
- 固定資産税の評価証明書など、不動産の情報が分かる書類を用意する
- 住宅ローン契約で追加の抵当権設定に関する決まりがないか確認する
- 既存の返済と合わせた毎月の返済額を試算し、家計に無理がないか見直す
- 資金の使いみちと必要額を明確にする（目的型ローンでは使いみちの確認書類が求められる場合があります）
FAQ
Q1. 住宅ローンの借入先の許可がなくても第二順位で借りられますか？
A. 契約内容によっては、第一順位の金融機関への確認や承諾手続きが必要な場合があります。勝手に進めず、まず住宅ローンの契約書を確認し、必要に応じて借入先へ相談してください。
Q2. 第二順位だと金利は必ず高くなりますか？
A. 順位だけで金利が決まるわけではありません。たとえば滋賀銀行ジャストサポートでは、審査により4段階の金利のいずれかが適用される仕組みです。実際に適用される金利は審査結果や取引条件によります。
Q3. 残債が評価額より多い場合はどうなりますか？
A. 担保の余力がないと判断されれば、利用できないか、希望より少ない金額になる可能性があります。ただし評価方法は金融機関によって異なるため、気になる場合は事前相談で確認することをおすすめします。
まとめ
住宅ローン返済中の不動産でも、第二順位という形で担保にできる場合があります。大切なのは、残債と担保評価のバランス、家計全体の返済負担、そして住宅ローン契約上の決まりを確認することです。滋賀銀行ジャストサポートのように第二順位でも相談できると公式に案内している商品もありますが、利用の可否や金額・金利は審査によって決まります。まずは残債と不動産の情報を手元にそろえ、公式情報を確認したうえで相談してみてください。
注意事項・公式確認への誘導
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、融資の可否や条件を保証するものではありません。金利・融資額・取扱条件は変更される場合があります。申し込みの際は、滋賀銀行公式ページおよび店頭表示、契約前の重要事項説明で最新の内容を必ずご確認ください。借入は返済計画を立てたうえで、無理のない範囲で検討しましょう。
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